〒463-0057 名古屋市守山区中新６-11
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Ⅰ．借入をして賃貸物件を建てる
１．親の土地の上に、親が借入をして、親の賃貸建物 （アパートなど） を建築
| メリット | ①相続税法上の評価方法（借地権５０％、借家権３０％ 名古屋地区の一般的な住宅街の場合） ・プラスの財産 ・・・ 建物（固定資産税評価額×７０％） ・マイナスの財産・・・借入金の残高（１００％） 相続税では、プラスの財産は小さく評価され、マイナスの財産はそのまま評価されます。 この差額分だけ、相続税の節税になります。 さらに土地は貸家建付地として、８５％評価になり、１５％分が相続税の節税になります。 |
| 注意点 | ①親に家賃収入が入るため、相続財産が増えてしまう ②生前に借入金の返済が進み、借入残高が減ると節税効果がなくなる ③人口減少により、空室増加、家賃下落など、賃貸経営は難しくなる |
２．親の土地の上に、子が借入をして、子の賃貸建物 （アパートなど） を建築
| メリット | ①子に家賃収入が入るため、所得分散や納税資金の準備に有効 |
| 注意点 | ①親の財産に増減がないため、相続税にも増減はない ②人口減少により、空室増加、家賃下落など、賃貸経営は難しくなる |
Ⅱ．収益物件の贈与
１．収益物件の贈与とは・・・
親が所有する収益物件（不動産）を、子や孫、同族会社（子や孫）に贈与することをいう。
２．贈与する相手によって、異なる課税関係
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贈与する相手
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税 金
| ５０００万円の不動産を 贈与した場合に追加され る税額 |
| １①．２０歳以上の子や孫／他に贈与なし （暦年課税方式） | 贈与税 （子や孫に課税） | ２０，４９５，０００円 |
| １②．２０歳以上の子や孫／他に贈与なし （相続時精算課税方式） | 贈与税 （子や孫に課税） | ５，０００，０００円 ※相続時に相続財産として精算 |
| ２①．子や孫がオーナーの会社 収益物件の贈与を受けない場合の課税所得 ＝繰越欠損金控除後、８００万円以上の黒字 | 法人税等 （会社に課税） |
１９，６９１，４００円
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| ２②．子や孫がオーナーの会社 収益物件の贈与を受けない場合の課税所得 ＝繰越欠損金控除後、±０（黒字赤字すれすれ） | 法人税等 （会社に課税） |
１８，４２９，１００円
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| ２③．子や孫がオーナーの会社 収益物件の贈与を受けない場合の課税所得 ＝繰越欠損金＋当期赤字が５０００万円以上 | 法人税等 （会社に課税） |
０円
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※税額は平成２８年１０月１日現在の税率（法人は名古屋市に所在する中小法人の税率）に基づく
３．節税効果が高いのは、子や孫がオーナーの赤字法人に対する贈与
| メリット | ①親の財産から不動産が減る ②家賃収入などによって親の財産が増えない ③子や孫の会社に入った収入から、子や孫が給料や配当を得ることができる ④③の金額を生活費や納税資金に充てることができる |
| 注意点 | ①建物のみの場合、無償返還の届出書を所轄税務署に提出しないと、借地権の贈与認定を受ける ②地価が急激に下がると、メリットが減少する ③登録免許税と不動産取得税が高い 相続の場合・・・・固定資産税評価額×０．４％ その他の場合・・・固定資産税評価額×５．０％ ④ケースによって同族会社の株価が上がる ⑤同族会社の行為計算否認により、租税回避行為として、課税を受けるリスクがある |
Ⅲ．小規模宅地等の特例の事前対策
１．小規模宅地等の特例とは・・・
①「一定の要件を満たす土地」の
②「一定の面積」については
③「一定の割合」で、評価を減額する
２．小規模宅地等の特例の事前対策とは・・・
小規模宅地等の減額の特例を受けると、相続税の負担を大きく減らすことができます。
ただし、この特例を受けるためには、複雑な要件を満たさなければならないケースもあります。
生前からその要件を満たす準備を行うことを、「小規模宅地の事前対策」 といいます。
ただし、複雑な要件があるため、実際のケースについては、税理士に相談の上、進めてください。
３．小規模宅地等の特例の概要
| Ａ．特定居住用宅地等 | Ｂ．特定事業用宅地等 | Ｃ．特定同族会社事業用宅地等 | Ｄ．貸付事業用宅地等 |
| 相続開始前は 被相続人または生計を一 にする親族の居住用 | 相続開始前は 被相続人または生計を一 にする親族の事業用 | 相続開始前は 特定同族会社への貸付用 （不動産貸付業を除く） | 相続開始前は 被相続人または特定同族 会社の不動産貸付業用 |
| その他 複雑な要件あり 税理士に要相談 | その他 複雑な要件あり 税理士に要相談 | その他 複雑な要件あり 税理士に要相談 | その他 複雑な要件あり 税理士に要相談 |
| 評価は▲８０％ | 評価は▲８０％ | 評価は▲８０％ | 評価は▲５０％ |
●「Ｄ．貸付事業用宅地等」を含めずに特例を受ける場合に減額が適用可能な面積
| Ａの面積（３３０㎡以下）＋（Ｂ＋Ｃ）の面積（４００㎡以下）＝最大７３０㎡ |
●「Ｄ．貸付事業用宅地等」を含めて特例を受ける場合に減額が適用可能な面積
| Ａの面積 × ２００／３３０ ＋ （Ｂ＋Ｃ）の面積 × ２００／４００ ＋ Ｄの面積 ＝ 最大２００㎡ |
Ⅳ．土地の利用区分の変更
１．土地の利用区分の変更による評価の引き下げ
●土地の評価単位は「 固定資産税の課税地目ごと」「土地の利用区分ごと」です。
この評価単位を利用することにより、評価の引き下げが可能なケースがあります
①隣接する２以上の土地の利用目的を統一して、全体の評価を引き下げる
②１つの土地の中に、利用区分の異なる部分を設け、全体の評価を引き下げる
●「評価の高い土地」から「評価の低い土地」への変更によって引き下げます
評価の低い土地（形の悪い土地など） → こちらをクリック
●ただし、課税を逃れるためと認められる場合は、否認を受けます。
２．注意点
① 小規模宅地等の特例の適用要件を考慮する
② 土地を分筆しただけでは、評価単位を変更することはできない
③ 分筆されていても隣接する宅地で、利用区分が同じものは、評価区分は１とする
３．土地の評価単位
| 固定資産税の地目 | 評価単位 |
| ① 宅地 | 原則 利用単位ごと 例１．自らすべて使用している場合は、利用区分にかかわらず１画地 例２．一部に借地権設定、その他を自己使用の場合は、区分してそれぞれ１画地 例３．一部に貸家、その他を自己使用の場合は、区分してそれぞれ１画地 例４．複数の貸付先が借地権設定の場合は、貸付先ごとにそれぞれ１画地 例５．貸家が数棟ある場合は、１棟ごとにそれぞれ１画地 |
| ② 田 | 耕作単位ごと（市街地周辺農地・市街地農地・生産緑地は利用単位ごと） |
| ③ 畑 | 耕作単位ごと（市街地周辺農地・市街地農地・生産緑地は利用単位ごと） |
| ④ 山林 | １筆ごと（市街地山林は利用単位ごと） |
| ⑤ 原野 | １筆ごと（市街地原野は利用単位ごと） |
| ⑥ 牧場 | １筆ごと |
| ⑦ 池沼 | １筆ごと |
| ⑧ 鉱泉地 | １筆ごと |
| ⑨ 雑種地 | 利用単位（同一目的の雑種地）ごと |
Ⅴ．不動産管理会社の設立
１．概要
次の ① → ② → ③ の手順で進む
①子や孫がオーナーの不動産管理会社設立（運用形態を選ぶ）
②不動産管理会社に収入が入る
③子や孫は不動産管理会社から、給与や配当を得る
２．メリット
①親の不動産収入が減少するため、相続財産が増えない
②子や孫が収入を得ることができる
③その収入を生活費や納税資金、貯蓄に充てる
３．不動産管理会社の種類とそれぞれの留意点
| 種 類 | Ａ．管理委託型 | Ｂ．一括借上型 | Ｃ．不動産取得型 |
| １．管理会社の事業内容 | ①親の賃貸物件について ②不動産収入などの ③管理を行う | ①親の賃貸物件のうち ②建物のみを一括で借り上げ ③住民に又貸しする | ①親の賃貸物件のうち ②建物のみを買取り ③住民に貸す |
| ２．建物の所有者 | 親のまま | 親のまま | 親から管理会社へ |
| ３．親の家賃収入 と節税効果 | 家賃収入＝多 節税効果＝小 | 家賃収入＝中 節税効果＝中 | 家賃収入＝無（相続財産 が増えない） 節税効果＝大 |
| ４．管理会社（子） の収入と所得分散効果 | 管理会社（子）の収入＝少 所得分散効果＝小 | 管理会社（子）の収入＝中 所得分散効果＝中 | 管理会社（子）の収入多 所得分散効果＝大 |
| ５．相続発生時の評価 借地権割合＝０．５ 借家権割合＝０．３ のケース（具体例） | 土地＝×０．８５ （貸家建付地） 建物＝×０．７０ （ 貸 家 ） | 土地＝×０．８５ （貸家建付地） 建物＝×０．７０ （ 貸 家 ） | 土地＝×０．８０ 無償返還に関する届出あり 建物＝×０．００ 所有者は管理会社 建物譲渡代金＝残高 （子の管理会社に対して 債務免除すれば、会社に 対して法人税等が課税 → 法人税率にて財産移 転が可能） |
| ６．税法上の難易度 | 易 | 中 | 難 |
| ７．ポイント | ①管理会社の設立方法 ②社会保険料の負担・回避 ③管理料の設定と業務内容 ④親が早く亡くなると効果少 | ①管理会社の設立方法 ②社会保険料の負担・回避 ③親と管理会社間の家賃設 定と契約書の内容 ④親が早く亡くなると効果 少 | ①管理会社の設立方法 ②社会保険料の負担・回 避 ③建物買取コスト（譲渡 所得税・住民税・登録免 許税・不動産取得税な ど）によっては不利 ④親が早く亡くなると 不利 |
| ８．備考 | ・手軽だが効果は少ない | ・効果も難易度もまずまず | ①通常のケース 「土地の無償返還に関す る届出書」を提出して借 地権の認定課税を避ける → うまくいけば効果大 ②管理会社に大きな繰越 欠損金があるケース 「土地の無償返還に関す る届出書」の提出や「相 当の時代」の支払いをせ ず、あえて借地権の認定 課税を受ける。繰越欠損 金と相殺されるため法人 税の課税は受けない。こ の場合、相続発生時の親 の土地の評価は×０．５ ０になる→ うまくいけ ばより効果大 |
Ⅵ．土地の評価引き下げポイント
このコーナーでは、相続税や贈与税の負担を減らすために、
評価額が下がる可能性のある土地 を、ご紹介します。
実際に評価額を下げられるかどうか？
評価額をいくら下げられるのか？
これらについては、必ず税理士等の専門家にご相談ください。
下の一覧の見方 ◎＝評価減を検討すべき ×＝評価減は難しい
１．形に特徴のある土地
◎ 奥行距離の長い縦長の宅地
◎ 奥行距離の短い横長の宅地
◎ 道路に接していない宅地
◎ 道路に接する部分が少ない宅地
◎ 入口が細い通路の宅地
◎ 間口の狭い宅地
◎ 形のよくない宅地
◎ 道路と土地の間に川・用水路がある宅地
２．地形に特徴のある土地
◎ 敷地の一部が斜面の宅地
◎高低差のある宅地
３．面積に特徴のある土地
◎ 近隣と比べて著しく狭い宅地
◎ 登記面積より狭い宅地
◎マンション建築不可の広大地
４．環境のよくない土地
◎ 騒音・震動の大きな鉄道沿線の宅地
◎ 日照時間の乏しい宅地
◎ 墓地の隣の宅地
◎下水処理施設の隣の土地
５．利用制限のある土地
◎ 一般人も通行する私道
◎ 狭い道に接する土地
◎ 高圧線の下の土地
◎ 地下鉄の上の土地
◎ 用水が地下を通る土地
◎ 都市計画道路の予定地
◎ 都市公園用地としての貸地
◎ 土地区画整理事業施行中の土地
◎ 自宅敷地内のお稲荷、鳥居など地
◎文化建造物の敷地
６．借家の底地
| ◎ | 土地名義 ＝ 自分 | 建物名義 ＝ 自分 | 借りている人 ＝ 他人 |
| × | 土地名義 ＝ 自分 | 建物名義 ＝ 自分 | 借りている人 ＝ 親族 |
| × | 土地名義 ＝ 自分 | 建物名義 ＝ 親族 | 借りている人 ＝ 他人 |
| × | 土地名義 ＝ 自分 | 建物名義 ＝ 親族 | 借りている人 ＝ 自分 |
| × | 土地名義 ＝ 自分 | 建物名義 ＝ 親族 | 借りている人 ＝ 親族 |
| ◎ | 土地名義 ＝ 自分 | 建物名義 ＝ 他人 | 借りている人 ＝ 他人 |
| ◎ | 土地名義 ＝ 自分 | 建物名義 ＝ 他人 | 借りている人 ＝ 自分 |
| ◎ | 土地名義 ＝ 自分 | 建物名義 ＝ 他人 | 借りている人 ＝ 親族 |
| ◎ | 土地名義 ＝ 自分 | 建物名義 ＝ 会社 | 借りている人 ＝ 他人 |
| ◎ | 土地名義 ＝ 自分 | 建物名義 ＝ 会社 | 借りている人 ＝ 自分 |
| ◎ | 土地名義 ＝ 自分 | 建物名義 ＝ 会社 | 借りている人 ＝ 親族 |
７．その他、他人の権利が存する土地
◎ 定期借地権の設定されている土地
◎ 地上権の設定されている土地
８．地下に問題のある土地
◎ 土壌が汚染した土地
◎ 文化財が埋蔵されている土地
◎ 産業廃棄物が埋まる土地
◎ 液状化被害を受けた土地
９．農地や山林
◎ 宅地転用に擁壁工事が必要な土地
◎ 生産緑地
◎ 貸し付けている農地
◎道路面より高さの低い田畑
相続税対策
相続税の予備知識
確定申告のサービスと料金
代表者のプロフィール
税理士法人 今井会計事務所
代表 今井 睦明
１９６０年生まれ 名古屋市出身 １９８９〜１９９３年 税理士試験 法人税法、消費税法、事業税、簿記論、財務諸表論、全５科目合格 １９９４年税理士登録 日本税理士会連合会 税理士登録番号７８３９７ 税理士法人登録番号３４３０ 名古屋税理士会名古屋北支部所属
重点エリア
名古屋市 守山区・千種区・名東区・北区・東区・尾張旭市・春日井市 ・瀬戸市
